Die ersten drei Wege sind die stärksten Vermarktungsnarrative. Die übrigen Optionen sollten selektiv und erst nach einer Machbarkeitsprüfung präsentiert werden.
Illustrative Annahme
Konzeptvisualisierung · nicht die bestehende Immobilie
Designorientierte Repositionierung auf Basis der geschützten Architektur, großzügiger Zimmer und eines hochwertigen Spa-Wochenendangebots.
Relativer CAPEX
Hoch
Umsetzungskomplexität
Mittel–hoch
Indikativer Start
12–20 Monate
Käuferprofil
Value-add-Hospitality-Investor, Designhotel-Betreiber oder Privatinvestor mit Sanierungserfahrung.
Ertragsmodell
Zehn differenzierte Zimmer, höheres ADR, Direktvertrieb, Frühstück und ein kompaktes Wellnessangebot.
Kritische Voraussetzung
Ein Preisaufschlag setzt konsequentes Design, denkmalschutzrechtliche Zustimmungen und ein geprüftes Renovierungsbudget voraus.
Interaktives Underwriting
Testen Sie das Szenario mit Ihren Annahmen.
Passen Sie Erwerbspreis, CAPEX und Betriebsannahmen an. Das Diagramm berechnet den jährlichen NOI und die Kapitalrückführung für das gewählte Konzept in Echtzeit neu.
Gesamtes Projektkapital1.860.000 €Stabilisierter jährlicher NOI100.800 €Rendite auf Gesamtkosten5.4%Modellierte unverschuldete IRR5.6%Durch Betrieb zurückgeführtes Kapital58%Nettoposition nach modelliertem Verkauf1.062.223 €
Ausschließlich illustratives, nutzergesteuertes Modell. Voreinstellungen sind Hypothesen, keine aktuellen Ergebnisse oder Prognosen. Nicht enthalten sind Fremdkapital, Steuern, Transaktionskosten, Working Capital, Inflation und ungeplanter CAPEX. Der Exit-Wert entspricht dem NOI des Folgejahres geteilt durch die gewählte Exit-Rendite.
Entscheidungsmatrix
Sechs Wege in einem disziplinierten Rahmen.
Szenario
Strategische Passung
CAPEX
Start
Komplexität
Hauptrisiko
Priorität 1
Hoch
12–20 Monate
Mittel–hoch
Denkmalschutz und Renovierungskosten
Priorität 2
Mittel–hoch
15–24 Monate
Hoch
Partnernachfrage und Barrierefreiheit
Priorität 3
Mittel
9–15 Monate
Mittel
Abhängigkeit vom strategischen Käufer
Ergänzend
Niedrig–mittel
4–8 Monate
Niedrig–mittel
Kleine Betriebsgröße und Inhaberabhängigkeit
Bedingt
Hoch
18–30 Monate
Hoch
Nutzungsänderung und Teilungsgenehmigung
Nur Spezialisten
Sehr hoch
24–36+ Monate
Sehr hoch
Lizenzierung und technische Eignung
Die Szenariobewertung ist strategisch und illustrativ. Sie ist weder Businessplan noch Prognose, Genehmigungszusage oder Renditegarantie.
Verifizierte Objektdaten
Die Immobilie auf einen Blick.
10Einheiten · 8 Zimmer + 2 Apartments671 m²dokumentierte Geschossflächen745 m²Grundstück KN-C 47Stellplätze auf dem GrundstückF&BRestaurant und KücheWellnessSauna und WhirlpoolAufzugerschließt alle EtagenDenkmalgeschütztes historisches Gebäude
Quelle: vollständiges Gutachten 2024 und Bewertungszusammenfassung vom Juni 2026. Die Flächen schließen einen eventuell nicht vermessenen Dachbodenanteil aus.
Dokumentiert
Transaktionsumfang
Immobilie und Betriebsplattform getrennt betrachten.
Ein Käufer benötigt Klarheit darüber, was genau erworben wird. Der endgültige Umfang und die Verfügungsbefugnis des Verkäufers sind in der rechtlichen Due Diligence zu bestätigen.
01
Immobilie
Gebäude Nr. 564 und Grundstück KN-C 4 mit 745 m². Aktuelle Grundbuchunterlagen werden im Datenraum bereitgestellt.
02
Betriebsplattform
MARGIT, spol. s r.o. · IČO 34 150 391 · Beherbergungsbetrieb seit 1996.
03
Mögliche Strukturen
Asset DealShare DealKombinierte Transaktion
Jede Struktur steht unter dem Vorbehalt rechtlicher, steuerlicher und eigentumsbezogener Prüfung.
Digital überarbeitet auf Basis eines authentischen Objektfotos · T. G. Masaryka 2
Sachverständigengutachten · Juni 2026
€1.46m
Gerundeter gutachterlicher Immobilienwert
Bewertungsstichtag · Juni 2026Angebotspreis · auf Anfrage
Das Gutachten liefert einen Substanzwertanker für Gebäude, Grundstück und Außenanlagen. Es weist keine aktuelle Betriebsrendite nach und ist rechtlich, technisch sowie kommerziell zu prüfen.
Zusammensetzung des Gutachtenwerts
Hauptgebäude€1,167 Mio.
Grundstück€270,9 Tsd.
Weitere Außenanlagen€27,2 Tsd.
Im Gutachten vom Juni 2026 wurden keine eingetragenen Belastungen festgestellt. Aktuelle Grundbuchunterlagen stehen im Rahmen der Due Diligence zur Verfügung.
Dokumentiert
Ertragstest
Welchen NOI muss €1,46 Mio. tragen?
Dies ist der jährliche Netto-Betriebsertrag, der erforderlich ist, um ausgewählte unverschuldete Immobilienrenditen auf Basis des Gutachtenwerts zu erreichen.
ZielrenditeErforderlicher jährlicher NOI
5%
€73,000
6%
€87,600
7%
€102,200
8%
€116,800
9%
€131,400
Reine Schwellenwertanalyse. Die Zahlen sind weder aktuelle Ergebnisse noch Prognosen; Finanzierung, Steuern, Transaktionskosten und Renovierungs-CAPEX sind nicht enthalten.
Das Gebäude wurde wiederholt modernisiert und im Gutachten 2024 bei laufender Instandhaltung als technisch gut beschrieben. Dennoch sollte ein Käufer eine unabhängige Gebäudeprüfung und einen CAPEX-Plan beauftragen.
01ca. 1914Ursprüngliche Nutzung
Historisches Beherbergungsgebäude
021991–1999Hauptmaßnahmen
Umfassende Rekonstruktionsphase
032004Wellness
Sauna und Whirlpool ergänzt
042017Haustechnik
Kesselanlage erneuert
0558,93 %Technischer Zustand
Berechnung des Gutachters 2024
06GeschütztStatus
Denkmalschutzauflagen gelten
↳
Der Denkmalschutz ist Geschichte und Einschränkung zugleich.
Er stärkt Identität und Knappheit, kann jedoch Genehmigungen, CAPEX und Zeitplan beeinflussen. Das Gutachten unterstellt keine wesentliche bauliche Erweiterung.
Strukturierte Due Diligence
Was ein ernsthafter Käufer noch benötigt.
01
Aktueller Grundbuchauszug, Verfügungsbefugnis des Verkäufers und genauer Transaktionsumfang
02
Vermessene Pläne, Bestätigung der Dachbodenfläche und Stellplatzdokumentation
03
Monatliche Belegung, ADR, RevPAR und Vertriebsmix der letzten drei Jahre
04
Vollständige GuV, Überleitung zu normalisiertem EBITDA/NOI und Working-Capital-Position
05
Unabhängige Gebäudeprüfung, Fassadenumfang und Fünfjahres-CAPEX-Plan
06
Stellungnahmen zu Planung, Denkmalschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit und alternativer Nutzung
Private Investmentmöglichkeit · Slowakei
Der Investment Case.
Denkmalgeschützte Beherbergungsimmobilie mit 10 Einheiten in Trenčianske Teplice: bestehende Betriebsplattform, professionelles Gutachten und mehrere plausible Repositionierungswege.
Entscheidungsgrundlage
Das Gutachten liefert einen Referenzwert für die Immobilie; es ist weder eine Ertragsbewertung noch eine Renditeprognose. Angebotspreis und Transaktionsstruktur sind auf Anfrage erhältlich.
DokumentiertIllustrative AnnahmeNoch zu bestätigen
Vertraulicher nächster Schritt
Von der Präsentation zu belastbaren Unterlagen.
Qualifizierte Interessenten können das Investmentmemorandum, Zugang zum Datenraum oder ein vertrauliches Erstgespräch anfordern.
