Prvé tri cesty sú najsilnejšie marketingové príbehy. Ostatné možnosti treba prezentovať selektívne a až po overení uskutočniteľnosti.
Ilustračný predpoklad
Konceptuálna vizualizácia · nie súčasná nehnuteľnosť
01/ 06
Priorita · najväčší potenciál značky
Dizajnový butikový hotel
Strategická zhoda: Priorita 1Náročnosť realizácie: Stredne vysoká
Dizajnové repozicionovanie založené na chránenej architektúre, veľkorysých izbách a prémiovom kúpeľnom víkendovom produkte.
Relatívny CAPEX
Vysoký
Náročnosť realizácie
Stredne vysoká
Orientačné spustenie
12–20 mesiacov
Profil kupujúceho
Value-add investor, prevádzkovateľ dizajnového hotela alebo súkromný investor so skúsenosťami s rekonštrukciou.
Výnosový model
Desať odlíšených izieb, prémiové ADR, priamy predaj, raňajky a kompaktné wellness.
Kritická podmienka
Cenové prémium závisí od kvalitného dizajnu, pamiatkových súhlasov a overeného rozpočtu renovácie.
Interaktívny underwriting
Otestujte scenár s vlastnými parametrami.
Upravte obstarávaciu cenu, CAPEX a prevádzkové predpoklady. Graf okamžite prepočíta ročné NOI a návrat vloženého kapitálu pre vybraný koncept.
Predpoklady modeluIlustračná predvoľba scenára · Butikový hotel
Celkový kapitál projektu1 860 000 €Stabilizované ročné NOI100 800 €Výnos z celkových nákladov5.4%Modelované IRR bez dlhu5.6%Kapitál vrátený prevádzkou58%Čistá pozícia po modelovanom predaji1 062 223 €
Iba ilustračný model ovládaný používateľom. Predvoľby sú hypotézy, nie súčasné výsledky ani prognózy. Nezahŕňa dlh, dane, transakčné náklady, pracovný kapitál, infláciu ani neplánovaný CAPEX. Výstupná hodnota zodpovedá NOI nasledujúceho roka delenému zvoleným výstupným výnosom.
Rozhodovacia matica
Šesť ciest v jednom disciplinovanom rámci.
Scenár
Strategická zhoda
CAPEX
Spustenie
Náročnosť
Kľúčové riziko
Priorita 1
Vysoký
12–20 mesiacov
Stredne vysoká
Pamiatkové súhlasy a cena renovácie
Priorita 2
Stredne vysoký
15–24 mesiacov
Vysoká
Partnerský dopyt a prístupnosť
Priorita 3
Stredný
9–15 mesiacov
Stredná
Závislosť od strategického kupujúceho
Doplnková
Nízky–stredný
4–8 mesiacov
Nízka–stredná
Malá mierka a závislosť od majiteľa
Podmienená
Vysoký
18–30 mesiacov
Vysoká
Zmena užívania a rozdelenie
Iba špecialista
Veľmi vysoký
24–36+ mesiacov
Veľmi vysoká
Licencia a technická vhodnosť
Posúdenie scenárov je strategické a ilustračné. Nejde o podnikateľský plán, prognózu, povoľovacie stanovisko ani záruku návratnosti.
Overené parametre
Nehnuteľnosť v skratke.
10jednotiek · 8 izieb + 2 apartmány671 m²doložené podlažné plochy745 m²pozemok KN-C 47parkovacích miest v areáliF&Breštaurácia a kuchyňaWellnesssauna a vírivkaVýťahobsluhuje všetky podlažiaPamiatkachránená historická budova
Zdroj: úplný posudok z roku 2024 a súhrn ocenenia z júna 2026. Plochy nezahŕňajú prípadnú nezameranú časť podkrovia.
Overené dokumentom
Rozsah transakcie
Oddeľte nehnuteľnosť od prevádzkovej platformy.
Kupujúci potrebuje presne vedieť, čo získava. Konečný rozsah a oprávnenie predávajúceho musí potvrdiť právna due diligence.
01
Nehnuteľnosť
Budova č. 564 a pozemok KN-C 4 s výmerou 745 m². Aktuálna dokumentácia katastra bude k dispozícii v Data Room.
02
Prevádzková platforma
MARGIT, spol. s r.o. · IČO 34 150 391 · ubytovacia činnosť od roku 1996.
03
Možné štruktúry
Asset dealShare dealKombinovaná transakcia
Každá štruktúra podlieha právnemu, daňovému a vlastníckemu potvrdeniu.
Digitálne upravené z autentickej fotografie nehnuteľnosti · T. G. Masaryka 2
Znalecké ocenenie · jún 2026
€1.46m
Zaokrúhlená ocenená hodnota nehnuteľnosti
Dátum ocenenia · jún 2026Ponuková cena · na vyžiadanie
Posudok poskytuje hodnotový základ pre budovu, pozemok a vonkajšie úpravy. Nedokladá súčasný prevádzkový výnos a musí byť overený právnou, technickou a obchodnou previerkou.
Zloženie ocenenej hodnoty
Hlavná budova€1,167 mil.
Pozemok€270,9 tis.
Ostatné úpravy€27,2 tis.
V ocenení z júna 2026 neboli zistené zapísané vecné bremená. Aktuálna dokumentácia katastra bude dostupná v due diligence.
Overené dokumentom
Výnosový test
Aké NOI musí podporiť €1,46 mil.?
Ide o ročný čistý prevádzkový výnos potrebný pre vybrané nezadlžené výnosy nehnuteľnosti pri ocenenej hodnote.
Cieľový výnosPožadované ročné NOI
5%
€73,000
6%
€87,600
7%
€102,200
8%
€116,800
9%
€131,400
Iba prahová analýza. Nejde o súčasné výsledky ani prognózu; financovanie, dane, transakčné náklady a CAPEX nie sú zahrnuté.
Ilustračný predpoklad
Technická chronológia
Historická prestíž, pochopené obmedzenia.
Budova bola opakovane modernizovaná a v posudku z roku 2024 bola opísaná ako technicky dobrá pri bežnej údržbe. Kupujúci by napriek tomu mal zabezpečiť nezávislý stavebný prieskum a plán CAPEX.
01cca 1914Pôvodné využitie
Historická ubytovacia budova
021991–1999Hlavné práce
Rozsiahla rekonštrukcia
032004Wellness
Pridaná sauna a vírivka
042017Technológie
Obnovené kotolné zariadenie
0558,93 %Technický stav
Výpočet znalca z roku 2024
06ChránenéStatus
Platí pamiatková regulácia
↳
Pamiatka je príbehom aj obmedzením.
Posilňuje identitu a vzácnosť, ale môže ovplyvniť schvaľovanie, CAPEX a harmonogram. Posudok nepredpokladá významné fyzické rozšírenie budovy.
Riadená due diligence
Čo seriózny kupujúci ešte potrebuje.
01
Aktuálny list vlastníctva, oprávnenie predávajúceho a presný rozsah transakcie
02
Zamerané plány, potvrdenie podkrovia a dokumentácia parkovania
03
Tri roky mesačných Occupancy, ADR, RevPAR a distribučného mixu
04
Úplný P&L, prevod na normalizované EBITDA/NOI a pracovný kapitál
05
Nezávislý stavebný prieskum, rozsah fasády a päťročný CAPEX
06
Stanoviská k plánovaniu, pamiatke, požiarnej bezpečnosti, prístupnosti a alternatívnemu využitiu
Súkromná investičná príležitosť · Slovensko
Investičný prípad.
Chránená ubytovacia nehnuteľnosť s 10 jednotkami v Trenčianskych Tepliciach: prevádzková platforma, odborné ocenenie a viacero dôveryhodných ciest ďalšieho rozvoja.
Základ rozhodnutia
Ocenenie poskytuje referenciu hodnoty nehnuteľnosti; nie je výnosovým ocenením ani prognózou návratnosti. Ponuková cena a štruktúra transakcie sú na vyžiadanie.
