Die ersten drei Wege sind die stärksten Vermarktungsnarrative. Die übrigen Optionen sollten selektiv und erst nach einer Machbarkeitsprüfung präsentiert werden.
Illustrative Annahme
Konzeptvisualisierung · nicht die bestehende Immobilie
Designorientierte Repositionierung auf Basis der geschützten Architektur, großzügiger Zimmer und eines hochwertigen Spa-Wochenendangebots.
Relativer CAPEX
Hoch
Umsetzungskomplexität
Mittel–hoch
Indikativer Start
12–20 Monate
Käuferprofil
Value-add-Hospitality-Investor, Designhotel-Betreiber oder Privatinvestor mit Sanierungserfahrung.
Ertragsmodell
Zehn differenzierte Zimmer, höheres ADR, Direktvertrieb, Frühstück und ein kompaktes Wellnessangebot.
Kritische Voraussetzung
Ein Preisaufschlag setzt konsequentes Design, denkmalschutzrechtliche Zustimmungen und ein geprüftes Renovierungsbudget voraus.
Interaktives Underwriting
Testen Sie das Szenario mit Ihren Annahmen.
Passen Sie Erwerbspreis, CAPEX und Betriebsannahmen an. Das Diagramm berechnet den jährlichen NOI und die Kapitalrückführung für das gewählte Konzept in Echtzeit neu.
Gesamtes Projektkapital1.980.000 €Stabilisierter jährlicher NOI100.359 €Rendite auf Gesamtkosten5.1%Modellierte unverschuldete IRR4.7%Durch Betrieb zurückgeführtes Kapital54%Nettoposition nach modelliertem Verkauf929.438 €
Illustrative Annahmen, keine aktuellen Betriebsergebnisse. Der Zimmerumsatz basiert auf 10 Zimmern; Zusatzbetten erhöhen ihn nicht automatisch. Sonstige Umsätze werden separat erfasst; Paketleistungen nicht doppelt zählen. Medizinische und alternative Nutzungsszenarien erfordern eine Machbarkeitsprüfung.
Ausschließlich illustratives, nutzergesteuertes Modell. Voreinstellungen sind Hypothesen, keine aktuellen Ergebnisse oder Prognosen. Nicht enthalten sind Fremdkapital, Steuern, Transaktionskosten, Working Capital, Inflation und ungeplanter CAPEX. Der Exit-Wert entspricht dem NOI des Folgejahres geteilt durch die gewählte Exit-Rendite.
Entscheidungsmatrix
Sechs Wege in einem disziplinierten Rahmen.
Szenario
Strategische Passung
CAPEX
Start
Komplexität
Hauptrisiko
Priorität 1
Hoch
12–20 Monate
Mittel–hoch
Denkmalschutz und Renovierungskosten
Priorität 2
Mittel–hoch
15–24 Monate
Hoch
Partnernachfrage und Barrierefreiheit
Priorität 3
Mittel
9–15 Monate
Mittel
Abhängigkeit vom strategischen Käufer
Ergänzend
Niedrig–mittel
4–8 Monate
Niedrig–mittel
Kleine Betriebsgröße und Inhaberabhängigkeit
Bedingt
Hoch
18–30 Monate
Hoch
Nutzungsänderung und Teilungsgenehmigung
Nur Spezialisten
Sehr hoch
24–36+ Monate
Sehr hoch
Lizenzierung und technische Eignung
Die Szenariobewertung ist strategisch und illustrativ. Sie ist weder Businessplan noch Prognose, Genehmigungszusage oder Renditegarantie.
Verifizierte Objektdaten
Die Immobilie auf einen Blick.
10Gästezimmer808 m²Gesamtfläche des Gebäudes745 m²Grundstück KN-C 47Stellplätze auf dem GrundstückF&BRestaurant und KücheWellnessSauna und WhirlpoolAufzugerschließt alle EtagenDenkmalgeschütztes historisches Gebäude
Quelle: Angaben des Verkäufers, vollständiges Gutachten 2024 und Bewertungszusammenfassung vom Juni 2026.
Dokumente und Eigentümerangaben
Grundrisse & Räume
Das Hotel, Etage für Etage.
Zehn Gästezimmer, Restauranträume und ein betriebsbereiter Wellnessbereich. Die bestehende Raumaufteilung wurde vom Eigentümer bestätigt.
Gästezimmer
Gemeinschaftsflächen
Wellness
Haustechnik
Balkone
Erdgeschoss
Empfang, Restaurant & Salon
Empfang, Restaurant und separater Salon werden durch Küche, Sanitärbereiche und Betriebsräume ergänzt.
01Separater Salon
42 m²
02Küche
35 m²
03Restaurant
65 m²
04Empfang
25 m²
CVerkehrsflächen
OBüro
EEingangsvorraum
SNeben- und Sanitärräume
Präsentationsgrundrisse nach den Zeichnungen des Eigentümers, mit erhaltener Raumaufteilung und Proportionen, ohne Maße oder technische Anmerkungen. Flächen laut Eigentümer einschließlich Bädern. Schraffierte Bereiche sind nicht unterkellert. Im Dachgeschoss sind Dachfenster dargestellt; gestrichelte Linien kennzeichnen die Dachschrägen.
Aufzug, Küche, Sauna und Whirlpool sind laut Eigentümer betriebsbereit.
20 reguläre + 5 zusätzliche Schlafplätze. Zusatzbetten sind laut Eigentümer für Erwachsene und Kinder geeignet.
Separater Dachboden · ca. 115 m²
Nicht in den angegebenen 808 m² Gebäudefläche enthalten. Ein eigener Dachbodenplan liegt nicht vor; eine künftige Nutzung erfordert eine Machbarkeitsprüfung.
Angeboten wird ein Asset Deal zum verhandelbaren Preis von €1,58 Mio. Eigentum, Verfügungsbefugnis und steuerliche Behandlung unterliegen der Due Diligence.
01
Immobilie
Gebäude Nr. 564 und Grundstück KN-C 4 mit 745 m². Aktuelle Grundbuchunterlagen werden im Datenraum bereitgestellt.
02
Betriebsplattform
Der angegebene Transaktionsumfang umfasst die Immobilie. Eine Übertragung von Betriebsvermögen, Verträgen oder Gesellschaftsanteilen bedarf einer separaten Vereinbarung.
Nach Angaben des Verkäufers ist der Sekundärmarktverkauf von der Umsatzsteuer befreit. Die steuerliche Behandlung ist von den Beratern der Parteien zu bestätigen.
Digital überarbeitet auf Basis eines authentischen Objektfotos · T. G. Masaryka 2
Sachverständigengutachten · Juni 2026
€1.46m
Gerundeter gutachterlicher Immobilienwert
Bewertungsstichtag · Juni 2026Angebotspreis · €1,58 Mio. · verhandelbar
Das Gutachten liefert einen Substanzwertanker für Gebäude, Grundstück und Außenanlagen. Es weist keine aktuelle Betriebsrendite nach und ist rechtlich, technisch sowie kommerziell zu prüfen.
Zusammensetzung des Gutachtenwerts
Hauptgebäude€1,167 Mio.
Grundstück€270,9 Tsd.
Weitere Außenanlagen€27,2 Tsd.
Im Gutachten vom Juni 2026 wurden keine eingetragenen Belastungen festgestellt. Aktuelle Grundbuchunterlagen stehen im Rahmen der Due Diligence zur Verfügung.
Dokumente und Eigentümerangaben
Ertragstest
Welchen NOI muss der Preis von €1,58 Mio. tragen?
Dies ist der jährliche Netto-Betriebsertrag für ausgewählte unverschuldete Immobilienrenditen auf Basis des Angebotspreises, vor zusätzlichen Erwerbskosten und CAPEX.
ZielrenditeErforderlicher jährlicher NOI
5%
€79,000
6%
€94,800
7%
€110,600
8%
€126,400
9%
€142,200
Reine Schwellenwertanalyse. Die Zahlen sind weder aktuelle Ergebnisse noch Prognosen; Finanzierung, Steuern, Transaktionskosten und Renovierungs-CAPEX sind nicht enthalten.
Das Gebäude wurde wiederholt modernisiert und im Gutachten 2024 bei laufender Instandhaltung als technisch gut beschrieben. Dennoch sollte ein Käufer eine unabhängige Gebäudeprüfung und einen CAPEX-Plan beauftragen.
01ca. 1914Ursprüngliche Nutzung
Historisches Beherbergungsgebäude
021991–1999Hauptmaßnahmen
Umfassende Rekonstruktionsphase
032004Wellness
Sauna und Whirlpool ergänzt
042017Haustechnik
Kesselanlage erneuert
0558,93 %Technischer Zustand
Berechnung des Gutachters 2024
06GeschütztStatus
Denkmalschutzauflagen gelten
↳
Der Denkmalschutz ist Geschichte und Einschränkung zugleich.
Er stärkt Identität und Knappheit, kann jedoch Genehmigungen, CAPEX und Zeitplan beeinflussen. Das Gutachten unterstellt keine wesentliche bauliche Erweiterung.
Strukturierte Due Diligence
Was ein ernsthafter Käufer noch benötigt.
01
Aktueller Grundbuchauszug, Verfügungsbefugnis des Verkäufers und genauer Transaktionsumfang
02
Unabhängige Prüfung der vorliegenden Pläne und Flächen einschließlich separatem Dachboden und Stellplatzdokumentation
03
Monatliche Belegung, ADR, RevPAR und Vertriebsmix der letzten drei Jahre
04
Vollständige GuV, Überleitung zu normalisiertem EBITDA/NOI und Working-Capital-Position
05
Unabhängige Gebäudeprüfung, Fassadenumfang und Fünfjahres-CAPEX-Plan
06
Stellungnahmen zu Planung, Denkmalschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit und alternativer Nutzung
Private Investmentmöglichkeit · Slowakei
Der Investment Case.
Denkmalgeschützte Beherbergungsimmobilie mit 10 Gästezimmern in Trenčianske Teplice: bestehende Betriebsplattform, professionelles Gutachten und mehrere plausible Repositionierungswege.
Entscheidungsgrundlage
Das Gutachten vom Juni 2026 weist €1,46 Mio. aus. Der verhandelbare Angebotspreis für Gebäude und Grundstück beträgt €1,58 Mio.
Dokumente und EigentümerangabenIllustrative AnnahmeNoch zu bestätigen
Vertraulicher nächster Schritt
Von der Präsentation zu belastbaren Unterlagen.
Qualifizierte Interessenten können das Investmentmemorandum, Zugang zum Datenraum oder ein vertrauliches Erstgespräch anfordern.
