Первые три сценария — сильнейшие маркетинговые направления. Остальные следует показывать выборочно и только после проверки реализуемости.
Иллюстративное допущение
Концептуальная визуализация · не существующий объект
01/ 06
Приоритет · максимальный потенциал бренда
Дизайнерский бутик-отель
Стратегическая ценность: Приоритет 1Сложность реализации: Выше среднего
Дизайнерское перепозиционирование на основе охраняемой архитектуры, просторных номеров и премиального курортного weekend-продукта.
Относительный CAPEX
Высокий
Сложность реализации
Выше среднего
Ориентир запуска
12–20 месяцев
Профиль покупателя
Value-add инвестор, оператор дизайн-отелей или частный инвестор с опытом реконструкции.
Модель дохода
Десять индивидуальных номеров, премиальный ADR, прямые продажи, завтраки и компактный wellness.
Критическое условие
Премия к тарифу зависит от сильного дизайна, согласований по наследию и подтверждённого бюджета ремонта.
Интерактивная финансовая модель
Проверьте сценарий на своих параметрах.
Изменяйте стоимость приобретения, CAPEX и операционные предположения. График сразу пересчитает NOI по годам и возврат вложенного капитала для выбранной концепции.
Общий капитал проекта1 980 000 €Стабилизированный годовой NOI100 359 €Доходность на общие затраты5.1%Расчётный IRR без кредита4.7%Капитал, возвращённый операциями54%Итог после расчётной продажи929 438 €
Иллюстративные параметры, а не текущие результаты отеля. Номерная выручка рассчитывается для 10 номеров; дополнительные места не увеличивают её автоматически. Прочая выручка задаётся отдельно: услуги в пакетах не следует учитывать дважды. Медицинские и альтернативные сценарии требуют проверки осуществимости.
Только иллюстративная пользовательская модель. Пресеты — гипотезы, а не текущие результаты или прогноз. Не учтены кредит, налоги, расходы сделки, оборотный капитал, инфляция и внеплановый CAPEX. Цена выхода равна NOI следующего года, делённому на выбранную доходность при продаже.
Матрица решений
Шесть сценариев в строгой системе оценки.
Сценарий
Стратегическая ценность
CAPEX
Запуск
Сложность
Ключевой риск
Приоритет 1
Высокий
12–20 месяцев
Выше среднего
Согласования и стоимость ремонта
Приоритет 2
Выше среднего
15–24 месяца
Высокая
Партнёрский спрос и доступность
Приоритет 3
Средний
9–15 месяцев
Средняя
Зависимость от стратегического покупателя
Дополнительный
Низкий–средний
4–8 месяцев
Ниже среднего
Малый масштаб и зависимость от владельца
Условный
Высокий
18–30 месяцев
Высокая
Смена назначения и разделение
Только профильный
Очень высокий
24–36+ месяцев
Очень высокая
Лицензирование и техническая пригодность
Оценка сценариев носит стратегический и иллюстративный характер. Это не бизнес-план, прогноз, заключение о разрешениях или гарантия доходности.
Подтверждённые параметры
Объект в ключевых цифрах.
10гостиничных номеров808 м²общая площадь здания745 м²участок KN-C 47парковочных мест на территорииF&Bресторан и кухняWellnessсауна и джакузиЛифтобслуживает все этажиНаследиеохраняемое историческое здание
Источник: данные продавца, полный отчёт 2024 года и резюме оценки июня 2026 года.
Документы и подтверждение владельца
Планировка и помещения
Отель, этаж за этажом.
Десять гостиничных номеров, ресторанные помещения и действующая wellness-зона. Текущая планировка подтверждена владельцем.
Номера
Общие помещения
Wellness
Технические помещения
Балконы
Наземный этаж
Рецепция, ресторан и салон
На наземном этаже находятся рецепция, ресторан, отдельный салон, кухня, санузлы и служебные помещения.
01Отдельный салон
42 м²
02Кухня
35 м²
03Ресторан
65 м²
04Рецепция
25 м²
CКоридоры
OКабинет
EВходной тамбур
SСлужебные помещения и санузлы
Презентационные планы перерисованы по чертежам владельца с сохранением планировки и пропорций, без размеров и технических пометок. Площади по сведениям владельца включают санузлы. Штриховка в подвале обозначает нераскопанные части. На мансардном этаже показаны окна в крыше; пунктир обозначает скаты.
Лифт, кухня, сауна и гидромассажная ванна работают, по подтверждению владельца.
20 основных + 5 дополнительных мест. Дополнительные места подходят взрослым и детям, по сведениям владельца.
Отдельный чердак · около 115 м²
Не входит в заявленные 808 м² площади здания. Отдельный план чердака не предоставлен; дальнейшее использование требует проверки возможности переоборудования.
Подтверждённая структура: продажа здания с землёй.
Предлагается asset deal по цене €1,58 млн с возможностью торга. Право собственности, полномочия продавца и налоговый режим подлежат due diligence.
01
Недвижимость
Здание №564 и участок KN-C 4 площадью 745 м². Актуальные документы земельного реестра предоставляются в Data Room.
02
Операционная платформа
Заявленный периметр сделки ограничен недвижимостью. Передача операционных активов, договоров или компании возможна только по отдельному соглашению.
03
Подтверждённые условия
Asset dealЗдание + земля€1,58 млн · возможен торг
По информации продавца, сделка на вторичном рынке освобождена от НДС. Налоговый режим должен быть подтверждён консультантами сторон.
Цифровая обработка оригинальной фотографии объекта · T. G. Masaryka 2
Экспертная оценка · июнь 2026
€1.46m
Округлённая оценочная стоимость недвижимости
Дата оценки · июнь 2026Цена продажи · €1,58 млн · возможен торг
Оценка задаёт ориентир стоимости здания, земли и благоустройства. Она не подтверждает текущую доходность и должна проверяться юридическим, техническим и коммерческим due diligence.
Структура оценочной стоимости
Основное здание€1,167 млн
Земля€270,9 тыс.
Прочие улучшения€27,2 тыс.
В оценке июня 2026 года зарегистрированные обременения не выявлены. Актуальные документы земельного реестра доступны в рамках due diligence.
Документы и подтверждение владельца
Проверка доходом
Какой NOI должна поддерживать цена €1,58 млн?
Это годовой чистый операционный доход, необходимый для выбранной бездолговой доходности при цене продажи — до дополнительных расходов на приобретение и CAPEX.
Целевая доходностьНеобходимый годовой NOI
5%
€79,000
6%
€94,800
7%
€110,600
8%
€126,400
9%
€142,200
Только пороговый анализ. Это не текущие результаты и не прогноз; финансирование, налоги, расходы сделки и CAPEX не включены.
Иллюстративное допущение
Техническая хронология
Исторический престиж и понятные ограничения.
Здание неоднократно обновлялось и в оценке 2024 года описано как находящееся в хорошем техническом состоянии при текущем обслуживании. Покупателю всё равно нужен независимый технический аудит и план CAPEX.
01ок. 1914Исходное назначение
Историческое гостиничное здание
021991–1999Основные работы
Период масштабной реконструкции
032004Wellness
Добавлены сауна и джакузи
042017Инженерия
Обновлено котельное оборудование
0558,93%Техсостояние
Расчётный показатель оценщика 2024
06ОхраняетсяСтатус
Действуют требования по наследию
↳
Наследие — и история, и ограничение.
Оно усиливает идентичность и редкость объекта, но влияет на согласования, CAPEX и сроки. Существенное физическое расширение здания в оценке не предполагается.
Контролируемый due diligence
Чего ещё не хватает серьёзному покупателю.
01
Актуальная выписка, полномочия продавца и точный периметр сделки
02
Обмерные планы, подтверждение мансарды и документы на парковку
03
Помесячные Occupancy, ADR, RevPAR и каналы продаж за три года
04
Полный P&L, мост к нормализованным EBITDA/NOI и оборотный капитал
05
Независимый техаудит, объём работ по фасаду и пятилетний CAPEX
06
Заключения по зонированию, наследию, пожарным нормам, доступности и смене использования
Частная инвестиционная возможность · Словакия
Инвестиционный кейс.
Охраняемый гостиничный объект на 10 номеров в Trenčianske Teplice: действующая платформа, экспертная оценка недвижимости и несколько реалистичных сценариев развития.
Основа решения
Экспертная оценка июня 2026 года составляет €1,46 млн. Цена продажи здания с землёй — €1,58 млн, возможен торг.
Документы и подтверждение владельцаИллюстративное допущениеТребует подтверждения
Конфиденциальный следующий шаг
От презентации — к подтверждающим документам.
Квалифицированные стороны могут запросить инвестиционный меморандум, доступ к Data Room или конфиденциальный вводный звонок.
