Prvé tri cesty sú najsilnejšie marketingové príbehy. Ostatné možnosti treba prezentovať selektívne a až po overení uskutočniteľnosti.
Ilustračný predpoklad
Konceptuálna vizualizácia · nie súčasná nehnuteľnosť
01/ 06
Priorita · najväčší potenciál značky
Dizajnový butikový hotel
Strategická zhoda: Priorita 1Náročnosť realizácie: Stredne vysoká
Dizajnové repozicionovanie založené na chránenej architektúre, veľkorysých izbách a prémiovom kúpeľnom víkendovom produkte.
Relatívny CAPEX
Vysoký
Náročnosť realizácie
Stredne vysoká
Orientačné spustenie
12–20 mesiacov
Profil kupujúceho
Value-add investor, prevádzkovateľ dizajnového hotela alebo súkromný investor so skúsenosťami s rekonštrukciou.
Výnosový model
Desať odlíšených izieb, prémiové ADR, priamy predaj, raňajky a kompaktné wellness.
Kritická podmienka
Cenové prémium závisí od kvalitného dizajnu, pamiatkových súhlasov a overeného rozpočtu renovácie.
Interaktívny underwriting
Otestujte scenár s vlastnými parametrami.
Upravte obstarávaciu cenu, CAPEX a prevádzkové predpoklady. Graf okamžite prepočíta ročné NOI a návrat vloženého kapitálu pre vybraný koncept.
Predpoklady modeluIlustračná predvoľba scenára · Butikový hotel
10 hotelových izieb · súčasná konfigurácia
10 × 130 € × 65% × 365
Ročné výnosy z izieb
308 425 €
Celkové stabilizované ročné výnosy
358 425 €
Celkový kapitál projektu1 980 000 €Stabilizované ročné NOI100 359 €Výnos z celkových nákladov5.1%Modelované IRR bez dlhu4.7%Kapitál vrátený prevádzkou54%Čistá pozícia po modelovanom predaji929 438 €
Ilustračné vstupy, nie aktuálne prevádzkové výsledky. Výnosy z izieb vychádzajú z 10 izieb; prístelky nezvyšujú výnosy automaticky. Ostatné výnosy sa zadávajú samostatne; služby v balíkoch nezapočítavajte dvakrát. Medicínske a alternatívne scenáre vyžadujú posúdenie uskutočniteľnosti.
Iba ilustračný model ovládaný používateľom. Predvoľby sú hypotézy, nie súčasné výsledky ani prognózy. Nezahŕňa dlh, dane, transakčné náklady, pracovný kapitál, infláciu ani neplánovaný CAPEX. Výstupná hodnota zodpovedá NOI nasledujúceho roka delenému zvoleným výstupným výnosom.
Rozhodovacia matica
Šesť ciest v jednom disciplinovanom rámci.
Scenár
Strategická zhoda
CAPEX
Spustenie
Náročnosť
Kľúčové riziko
Priorita 1
Vysoký
12–20 mesiacov
Stredne vysoká
Pamiatkové súhlasy a cena renovácie
Priorita 2
Stredne vysoký
15–24 mesiacov
Vysoká
Partnerský dopyt a prístupnosť
Priorita 3
Stredný
9–15 mesiacov
Stredná
Závislosť od strategického kupujúceho
Doplnková
Nízky–stredný
4–8 mesiacov
Nízka–stredná
Malá mierka a závislosť od majiteľa
Podmienená
Vysoký
18–30 mesiacov
Vysoká
Zmena užívania a rozdelenie
Iba špecialista
Veľmi vysoký
24–36+ mesiacov
Veľmi vysoká
Licencia a technická vhodnosť
Posúdenie scenárov je strategické a ilustračné. Nejde o podnikateľský plán, prognózu, povoľovacie stanovisko ani záruku návratnosti.
Overené parametre
Nehnuteľnosť v skratke.
10hotelových izieb808 m²celková plocha budovy745 m²pozemok KN-C 47parkovacích miest v areáliF&Breštaurácia a kuchyňaWellnesssauna a vírivkaVýťahobsluhuje všetky podlažiaPamiatkachránená historická budova
Zdroj: údaje predávajúceho, úplný posudok z roku 2024 a súhrn ocenenia z júna 2026.
Dokumenty a potvrdenie vlastníka
Dispozícia a priestory
Hotel, podlažie po podlaží.
Desať hotelových izieb, priestory reštaurácie a funkčné wellness. Prezrite si súčasnú dispozíciu potvrdenú vlastníkom.
Ubytovanie
Spoločné priestory
Wellness
Technické zázemie
Balkóny
Prízemie
Recepcia, stravovanie a služby
Recepciu, reštauráciu a samostatný salónik dopĺňajú kuchyňa, hygienické priestory a prevádzkové zázemie.
01Salónik
42 m²
02Kuchyňa
35 m²
03Reštaurácia
65 m²
04Recepcia
25 m²
CKomunikácie
OKancelária
EVstupné zádverie
SZázemie a hygienické priestory
Prezentačné pôdorysy prekreslené z výkresov vlastníka so zachovaním dispozície a proporcií, bez rozmerov a technických poznámok. Plochy podľa vlastníka zahŕňajú kúpeľne. Šrafovanie označuje nepodpivničené časti. V podkroví sú zobrazené strešné okná; prerušované čiary označujú sklony strechy.
Výťah, kuchyňa, sauna a vírivka sú podľa potvrdenia vlastníka funkčné.
20 základných lôžok + 5 prísteliek. Podľa vlastníka sú prístelky vhodné pre dospelých aj deti.
Samostatná povala · približne 115 m²
Nie je zahrnutá do uvedených 808 m² budovy. Samostatný pôdorys povaly nebol dodaný; budúce využitie vyžaduje posúdenie uskutočniteľnosti.
Ponúka sa asset deal za dohodnuteľnú cenu €1,58 mil. Vlastníctvo, oprávnenie predávajúceho a daňový režim podliehajú due diligence.
01
Nehnuteľnosť
Budova č. 564 a pozemok KN-C 4 s výmerou 745 m². Aktuálna dokumentácia katastra bude k dispozícii v Data Room.
02
Prevádzková platforma
Deklarovaný rozsah predaja zahŕňa nehnuteľnosť. Prevod prevádzkových aktív, zmlúv alebo spoločnosti by si vyžadoval samostatnú dohodu.
03
Potvrdené podmienky
Asset dealBudova + pozemok€1,58 mil. · dohoda možná
Podľa predávajúceho je predaj na sekundárnom trhu oslobodený od DPH. Daňový režim majú potvrdiť daňoví poradcovia strán.
Digitálne upravené z autentickej fotografie nehnuteľnosti · T. G. Masaryka 2
Znalecké ocenenie · jún 2026
€1.46m
Zaokrúhlená ocenená hodnota nehnuteľnosti
Dátum ocenenia · jún 2026Ponuková cena · €1,58 mil. · dohoda možná
Posudok poskytuje hodnotový základ pre budovu, pozemok a vonkajšie úpravy. Nedokladá súčasný prevádzkový výnos a musí byť overený právnou, technickou a obchodnou previerkou.
Zloženie ocenenej hodnoty
Hlavná budova€1,167 mil.
Pozemok€270,9 tis.
Ostatné úpravy€27,2 tis.
V ocenení z júna 2026 neboli zistené zapísané vecné bremená. Aktuálna dokumentácia katastra bude dostupná v due diligence.
Dokumenty a potvrdenie vlastníka
Výnosový test
Aké NOI musí podporiť cena €1,58 mil.?
Ide o ročný čistý prevádzkový výnos potrebný pre vybrané nezadlžené výnosy pri ponukovej cene, pred dodatočnými obstarávacími nákladmi a CAPEX.
Cieľový výnosPožadované ročné NOI
5%
€79,000
6%
€94,800
7%
€110,600
8%
€126,400
9%
€142,200
Iba prahová analýza. Nejde o súčasné výsledky ani prognózu; financovanie, dane, transakčné náklady a CAPEX nie sú zahrnuté.
Ilustračný predpoklad
Technická chronológia
Historická prestíž, pochopené obmedzenia.
Budova bola opakovane modernizovaná a v posudku z roku 2024 bola opísaná ako technicky dobrá pri bežnej údržbe. Kupujúci by napriek tomu mal zabezpečiť nezávislý stavebný prieskum a plán CAPEX.
01cca 1914Pôvodné využitie
Historická ubytovacia budova
021991–1999Hlavné práce
Rozsiahla rekonštrukcia
032004Wellness
Pridaná sauna a vírivka
042017Technológie
Obnovené kotolné zariadenie
0558,93 %Technický stav
Výpočet znalca z roku 2024
06ChránenéStatus
Platí pamiatková regulácia
↳
Pamiatka je príbehom aj obmedzením.
Posilňuje identitu a vzácnosť, ale môže ovplyvniť schvaľovanie, CAPEX a harmonogram. Posudok nepredpokladá významné fyzické rozšírenie budovy.
Riadená due diligence
Čo seriózny kupujúci ešte potrebuje.
01
Aktuálny list vlastníctva, oprávnenie predávajúceho a presný rozsah transakcie
02
Zamerané plány, potvrdenie podkrovia a dokumentácia parkovania
03
Tri roky mesačných Occupancy, ADR, RevPAR a distribučného mixu
04
Úplný P&L, prevod na normalizované EBITDA/NOI a pracovný kapitál
05
Nezávislý stavebný prieskum, rozsah fasády a päťročný CAPEX
06
Stanoviská k plánovaniu, pamiatke, požiarnej bezpečnosti, prístupnosti a alternatívnemu využitiu
Súkromná investičná príležitosť · Slovensko
Investičný prípad.
Chránená ubytovacia nehnuteľnosť s 10 izbami v Trenčianskych Tepliciach: prevádzková platforma, odborné ocenenie a viacero dôveryhodných ciest ďalšieho rozvoja.
Základ rozhodnutia
Znalecké ocenenie z júna 2026 uvádza €1,46 mil. Dohodnuteľná ponuková cena za budovu a pozemok je €1,58 mil.
Dokumenty a potvrdenie vlastníkaIlustračný predpokladNa potvrdenie
Dôverný ďalší krok
Od prezentácie k dôkazom.
Kvalifikované strany si môžu vyžiadať investičné memorandum, prístup do Data Room alebo dôverný úvodný hovor.
